大阪府で宅建業免許を取得したいと思ったらどうすれば良いのでしょうか? 大阪府で不動産屋を開業するには、まず大阪府の宅建業許可を取得する必要があります。この許可を取得するには、沢山の書類を事前に準備して提出する必要があります。また、許可を取得するためには、特定の資格や条件を満たす必要があります。詳しく見て行きましょう!

参考:大阪府宅建業許可の参照ページはこちらです。こちらの内容を元に以下の内容を記載しています。

宅建業許可が必要な場合

宅建業免許が必要な場合、そうでない場合はどういった場合なのでしょうか? 宅建業免許が必要な場合は次の場合になります。

不特定多数を相手方として、宅地又は建物の取引を反復継続して行い、

  1. 宅地・建物の売買、交換
  2. 宅地・建物の売買、交換又は貸借の代理
  3. 宅地・建物の売買、交換又は貸借の媒介

を業として行うものを言います。
「業として行うもの」とは、営利を目的として不特定多数の者に対して継続的又は反復的に行うもので社会通念上事業の遂行と見られる程度のものをいいます。

ですので、不動産オーナーさんがご自身の物件を貸す「賃貸業」については宅建業免許は不要ということになります。街の不動産屋さんなんかは必ず必要になりますね。

都道府県知事免許・大臣免許とは?

宅建業免許を取得するには法人・個人、どちらでも取得が可能ですが、法人で取得される場合が9割だと思います。法人で免許を取得するには登記が必要になりますので、まだ法人設立されていない場合には会社設立サポートのページも参照頂けますと幸いです。

2つ以上の都道府県で事務所を設置する場合は国土交通大臣免許が必要になるのですが、この場合には注意が必要な点があります。
例えば本店が建設業を営んでいて、他府県の支店のみで不動産業を開業しようとする場合ですが、この場合、本店は常に不動産業を営む本店として扱われる為、本店では宅建業を営んでいなくても国土交通大臣免許が必要になりますので、予めご留意くださいませ。

宅建業免許の要件等

宅地建物取引業の免許を受け、営業を行うには次の要件を満たさなければなりません。

1.事務所等(継続的に業務を行うことができる施設)ごとに宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くこと。
(本店のみの場合には、代表者が常駐しているのが普通ですので、この場合は代表者が政令使用人とみなされます)
2.事務所等ごとに宅地建物取引業に従事する者の5分の1の割合で成年者である専任の取引主任者(宅地建物取引主任者証の交付を受けた者)を置くこと。
(従業員の内、5人に1人は宅建士でないと行けないというのはおそらくご存じだと思います)
3.免許を受け営業を開始するまでに主たる事務所については1,000万円、従たる事務所についてはその数ごとに500万円の総額を営業保証金として主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければなりません。ただし、宅地建物取引業保証協会の社員となった者は、営業保証金を供託する必要はありませんが、これにかえて弁済業務保証金分担金として当該宅地建物取引業保証協会に、主たる事務所については60万円、従たる事務所についてはその数ごとに30万円の総額を納付しなければなりません。
(不動産業を営む上で、取引で何かトラブルがあった場合の為の保証金を預けなければならないと法に規定されています)

なお、免許の有効期間は5年間となっており、更新の際には免許有効期間満了日の90日~30日前までに、更新手続きが必要となります。
注意!!:30日前までに更新を忘れていた場合、すぐに申請すれば更新申請を受付てもらえます。しかし有効期間を過ぎてしまった場合には、残念ながら新しく取得し直さなければなりません。

欠格要件に該当していないこと

宅建業免許の取得を申請する際、上記の要件を満たしていても、免許を受けられない場合もございます。どういった場合か見て行きましょう。

  1. 免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、若しくは 重要な事実の記載が欠けている場合
  2. 申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
    A 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を 取り消された場合
    B 前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、 相当の理由なく廃業等の届出を行った場合
    C 禁錮以上の刑に処せられた場合
    D 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は 刑法(傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任)の罪、暴力行為等処罰に 関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合
    E 暴力団員等
    F 免許申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合
  3. 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合
  4. 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
  5. 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない場合
  6. 申請者の法定代理人、役員または政令使用人が上記2、3、4 又は5に該当する場合
  7. 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

これらに該当する場合には、先ほどの免許要件が満たせていても免許が受けられませんので、事前に確認をお願い致します。

宅建業免許の申請者

宅建業免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿(登記事項証明書)」の事業目的欄に、宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。この記載は会社を設立する際の定款に必ず入れておきましょう。

商号・名称についての制限

宅建業の免許申請をする際、申請書の商号または名称が法律によって使用を禁止されている等の場合は、商号または名称の変更が必要な場合があります。
例えば・・・

  • 法令で禁止されているもの
  • 指定流通機構と紛らわしいもの
    例「○○○不動産部、○○○流通センター、○○○流通機構、○○○住宅センター、 ○○○不動産センター、○○○情報センター、○○○不動産情報センター」等
  • 地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの
    例「○○府住宅会社」「×××公社」「△△△不動産供給事業団」等

事務所の範囲および適格性

宅建業者の事務所として認められるためには、以下の要件を満たしている必要がございます。

  • 本店または支店として商業登記されたもの
  • 継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
  • 物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要

注意:以下の場合は認められません

  1. テント張りやホテルの一室などは認められません。
  2. 1つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。 ただし、一定の高さ(170cm以上)のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。
  3. 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。 ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれている必要があります。 また、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。

政令使用人

先ほど少し書きましたが、宅建業においての政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します。)を有する従事者のことです。申請者である代表取締役などが常勤する主たる事務所には、政令使用人を置く必要はありません。
支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤するしないにかかわらず従たる事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

専任の宅地建物取引士

宅建業者は、事務所や宅建業法第50条第2項に規定する案内所等には一定の数の専任の 宅地建物取引士を置かなければなりません。 (5人に1人以上の取引士を設置)
このことに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに 至ったときは、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません

専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること、が必要となります。

常勤性

宅地建物取引士が当該事務所に常時勤務することをいいます。
常時勤務とは、宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務(営業)時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。

【常勤性が認められないとされた事例】
・在学中の大学生
・社会通念上、通勤可能な距離を越えている場合
・別企業の従業員や公務員である場合

専任性

宅地建物取引士は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。
宅地建物取引士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅地建物取引士が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。

必要書類(大阪府知事免許の場合)

宅建業免許を申請する際の必要書類は多岐に渡ります。種類がとても多い為、不備なくスピーディーに免許申請をするには行政書士への依頼がスムーズです。詳しく内容を見て行きましょう。

書類の名称法人個人
免許申請書(大阪府HPに書式がございます)
相談役及び顧問(大阪府HPに書式がございます)
100分の5以上の株主又は出資者(大阪府HPに書式がございます)
×
略歴書(履歴書のようなものです。大阪府HPに書式がございます)
専任の宅地建物取引士の専任性確認書類(大阪府サイトへリンク)
法人の登記簿謄本(履歴事項全部証明書)×
宅地建物取引業経歴書(過去5年分の不動産の取引記録・専用書式がございます)
貸借対照表及び損益計算書 ⇒直前1年の各事業年度に係るもの×
資産に関する調書×
法人税、所得税の納税証明書(その1)⇒直前1年の各事業年度に係るもの
誓約書
専任の宅地建物取引士設置証明書
宅地建物取引業に従事する者の名簿
事務所付近の地図⇒最寄り駅から事務所までの距離・時間を記入(ゼンリン・グーグルマップ等)
事務所の写真 →事務所の要件や写真の撮り方等について必ずこちらをご確認ください。(大阪府HP参照)ご依頼の際はこちらで代行致します
事務所を使用する権限に関する書面(事務所の賃貸借契約書・建物登記簿謄本などが必要です)
申請者の住民票抄本 ※マイナンバー記載の無いもの(抄本というのは家族分ではなく、ご自身の部分だけという意味です)×
※身分証明書(本籍地の市役所で取得して頂くものです)
※後見登記されていないことの証明書(法務局で取得する書類です)
大阪府宅地建物取引業法施行細則で定める書類※△
大阪府手数料 33,000円(知事免許)の領収証(申請の際に1階で支払います。料金関係の案内で後述します)
※△兼業の場合や、住居内に事務所を設置する際に必要な場合、間取り図や平面図などが必要です
※身分証明書・登記されていないことの証明書は以下の方全員分が必要です。
個人:代表者、政令使用人、専任の宅地建物取引士
法人:役員、監査役、相談役及び顧問、政令使用人、専任の宅地建物取引士

※上記以外でも内容確認のため別に証明書、誓約書を求められる場合があります。

申請後、保証協会へ加入手続き

宅建業を営むためには営業保証金の供託か、保証協会への加入が必要になるのですが、営業保証金の供託の場合には、本店1,000万円・支店500万円もかかるため、こちらを選ばれる方はほとんどおられません。
そこで、保証協会へ加入するのですが、大阪府の申請窓口のすぐ隣に、ハトの団体もウサギの団体も両方あるので、そのまま加入手続きに行くのが手間が少ないです。

ちなみにハトの団体に加入される方が大体7割、ウサギの団体に加入される方が2割ほどらしいです。
ウサギの団体の方が少しだけ加入費用が安いのですが、交流会や研修体制などがハトの方が充実しているのが、ハトの方が多い理由のようです。入会金は下の料金関係の所でまとめてご説明させて頂きます。

料金関係

気になる料金関係は以下になります。(個人事業、または既に会社は出来ているものと仮定しますが、会社設立も依頼されたい場合は会社設立サポートのページをご確認下さい。もちろん、会社設立も許可申請もご依頼頂けるなら値引き対応はさせて頂きますのでご安心下さい)

項目金額
知事免許(新規・更新)
33,000円
保証協会加入(分担金含む)約140万円
行政書士報酬(大阪府知事免許の場合)80,000円
行政書士報酬(保証協会加入)20,000円
※公的証明等の必要書類の取得もご依頼の際は実費でご請求致します。

ちなみに私は不動産屋を併設しておりまして、ハトの団体に加盟しています。入会金(年会費等を含め)で1,425,000円をお支払いしました。(中々お高い・・・)
政治団体への加盟は任意加入ですが、事務所調査の前に訪問して説明があったり、実際の事務所調査の際に役員の方が来られて「是非入ってください」とプレッシャーが来ますが、加入はあくまでも任意で決めて下さい。(費用は5万円ほどです)

行政書士報酬

宅建業免許の行政書士報酬です。

項目報酬額
個人新規申請(知事)80,000円
法人新規申請(知事)100,000円
新規申請(大臣免許)150,000円
個人免許更新申請(知事)40,000円
法人免許更新申請(大臣)60,000円
免許更新申請(大臣)100,000円
その他、変更届等30,000円~
免税業者の為、消費税は当面頂かない予定です

全体の手続きのフロー

①まずはお問合せ下さい。
お電話やメール、LINEでもお問合せを承っております。会社設立や資金調達についてもご相談可能ですので、先ずはお問合せください。
また、ご相談はオンラインでも対応可能ですので、ご希望の方法をご指定ください。
②ご相談
対面でのご相談でしたら、その後のご依頼に至った場合の委任状のやり取りなどの手間が省けますので身分証と印鑑はご持参頂けますようお願い致します。もちろん、一度持ち帰って頂いて、後日のお返事でも結構です。
③ご依頼・書類作成
ご相談時に伺ったヒアリング内容を元に必要書類の取得や申請書の作成を致します。スムーズに行けば1週間以内で書類はほぼ仕上がりますので、事務所の設営をしておいて頂けますようお願い致します。
④事務所の撮影
設置して頂いた事務所の撮影をさせて頂きます。この時撮影した写真を元に、提出する書類を完成させて書類提出をさせて頂くことになります。
なお、兼業の方などの場合は事務所を高さ170cm以上のパーテーションなどで仕切られ、原則として他の事務所部分を通らずに、当該事務所に直接入れるよう配慮が必要です。
⑤免許申請
南港にある、大阪府庁咲洲庁舎へ免許申請に行きます。この時、万が一不備などがあった場合も、簡単な内容であればその場で補正が可能です。
まれに、追加の書類を出して下さいと言われる場合もございますので、その際は、後日改めて提出することになります。
また、大阪府の審査期間があるため、この審査期間中に保証協会も申込しておいて、大阪府の審査が完了したら、すぐに次の動きを取れるようにしておくのが一般的です。
⑥審査
大阪府庁による審査が入ります。ここで欠格要件に該当していないか?や専任の取引士の専業性などを調査してもらうことになります。
審査の標準処理期間は5週間ですが、大型連休を挟む場合や、書類の補正があった場合はもう少しかかります。
(ちなみに私の場合も大体5週間弱位で審査が完了しました。その間、何の連絡も入りませんでした)
⑦保証協会による事務所調査
大阪府への免許申請時に、保証協会の申込も済ませていた場合、大阪府から審査完了のハガキが届く前に、保証協会の方が事務所調査に来られます。(ちなみに政治連盟の説明で1回、事務所調査で1回の計2回、保証協会の方が来られました)
この時、代表者と専任の取引士が別の方の場合には、専任の取引士も同席を求められますのでスケジュール調整をお願いします。
この日程についてですが、基本的に保証協会の方が1日で色々な事務所を回る為、日付や時間の指定が基本的に出来ませんのでご注意願います。
(日程が合わない場合、開業が遅くなります)

事務所調査後に入会面談で所属支部に訪問することになります。ごくごく稀に、入会拒否をされる方もおられるようですが、本当に稀なのでほぼ大丈夫だと思っておいて良いです。
⑧免許ハガキが届きます
申請内容に問題がなければ、申請から約5週間後に免許ハガキが届きます。この免許ハガキが届いたら、保証協会にお電話して頂いて入会金&保証金の支払いの日程を打ち合わせして、後日、保証協会に振り込むことになります。
この振込ですが、免許の日から3か月以内に振込がなされない場合には「営業保証金未供託」といって、免許取消の行政処分を受けますので、忘れずにお振込み頂けますようお願い致します。
⑨免許受取&営業開始
保証協会に振込が終わったら、入金確認の依頼をしてください。入金確認が取れたら「〇月〇日以降に大阪府庁に免許を取りに行って下さい」と案内されますので、大阪府庁へ受け取りに行きます。この時、府庁にある宅建協会に先に立ち寄ってから免許の受け取りに行くことになります。
受取が完了して開業届を出したら、さぁ、営業開始です! ここまでが手続きの流れになります。

弊所にご依頼のメリット

以上が、大阪府で宅建業免許を受ける場合の手続きになります。
弊所にご依頼頂くメリットとしては、私自身が宅建業免許を取得し、行政書士と兼業になりますので、同じ不動産屋だからこそ理解出来る部分や経験則などもシェアさせて頂けます。
また、会社設立や資金調達なども、一人ですべて対応するのは何から手を付けて良いかも分からず、結局「やってみたいけど、やり方が分からない」から断念する方も多いと思うのです。そんな時こそ、開業前から開業後においても法律面からサポートさせて頂ける当職にご依頼頂き、価値提供させて頂きたいと考えております。

大阪府内の業者さんを中心に、近隣県でも可能な限り対応させて頂きますので、是非ご相談下さいませ。

対応エリア

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