宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインの概要

2024年1月12日 2024年1月12日

出野　勝巳

前回にも人の死の告知に関するガイドラインの記事を書いたのですが、あれこれ書きすぎて分かりにくい点がありましたので、ポイントだけを絞った記事を書きました。
細かい内容については参考のページに譲るとして、概要をつかんで頂ければ幸いです。

参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

説明が不要と考えられる場合
①取引の対象不動産において「自然死又は日常生活の中での不慮の死」が発生した場合
②賃貸取引の対象物件において、上記①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった場合、①の死が発生し（特殊清掃等が行われた場合は発覚から）、概ね3年が経過した場合
③賃貸売買共に不動産取引における、隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死の場合
ガイドラインのポイント
他に注意しておくポイントなど
まとめ

説明が不要と考えられる場合

大まかに分かりやすく解説すると、以下の3点がポイントです。

①取引の対象不動産において「自然死又は日常生活の中での不慮の死」が発生した場合

その不動産において、病死や老衰などの自然死や、心不全などの自然死の場合は「事故物件」と言う扱いにならないと考えられており、説明の必要はないと定められました。

ただし、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下、特殊清掃等）を行った場合は除かれます。
この場合は臭いや心理的瑕疵の負担が大きいであろうと想定される為、告知するべきであろうと考えられる為です。

②賃貸取引の対象物件において、上記①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった場合、①の死が発生し（特殊清掃等が行われた場合は発覚から）、概ね3年が経過した場合

簡単にいうと、特殊清掃が行われた場合でも3年以上経過したお部屋については告知義務はなくなると明文に記載されました。ただし、後述しますが事件性や社会に与える影響なども総合的に考えて告げるべきか否かが異なります。

③賃貸売買共に不動産取引における、隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死の場合

例えばでいうと、落下事故などがあって駐輪場に落下して亡くなられた場合などのことをさします。ただし、上記の②と同様に事件性、周知性、社会への影響等がある場合は除かれます。

ガイドラインのポイント

告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。

他に注意しておくポイントなど

亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

※個人情報保護法の観点から見ると、亡くなった故人の情報は個人情報に当たらないと規定されていますが、それでも残されたご家族や亡くなられた方の尊厳の観点から、深堀りされるようなことはいかがなものかという、人道的配慮によるものです。

まとめ

個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましいです。