宅地建物取引業の概要について、宅建持ちの行政書士が解説致します。

宅地建物取引業の概要│宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業を営もうとする者は、宅地建物取引業法の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物（以下「宅地建物」という。）に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。
宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	〇	〇	〇
交換	〇	〇	〇
貸借	✖	〇	〇

自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という。）が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。 不動産業であっても、不動産賃貸・管理業（不動産賃貸業、貸家業、貸間業、不動産管理業など）は宅建業には該当しません。（自ら貸主、賃貸管理業などのことです）

宅地建物取引業の免許要件とは？

宅地建物の取引は、一般消費者にとって、他の取引と比べ、生涯に一度程度しか行われないものであり、その取引に関する知識と経験を十分に有していないで取引に臨む場合もあります。そのため、宅地建物取引を業として行う者には、その資格として、申請者（代表者）、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士等が宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと、事業を行うにあたり営業保証金等を供託すること、宅建業法を遵守する義務が課されます。

参考：欠格要件については先日、解説の記事を書きましたので宜しければ合わせてご参照下さい。（内部リンク）

宅建業免許の種類│事務所が1つの都道府県内か、2つ以上の都道府県にまたがるか？

宅建業の免許は、個人又は法人でも免許申請することができます。（とはいえ、8～9割くらいは法人属性の方が多いです）　免許を受けた者を「宅地建物取引業者」（宅建業者）といいます。
1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合は、都道府県地位免許が必要になり、2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置する場合が国土交通大臣免許が必要になります。このとき、申請先や手数料などが変わってきますので注意です。

※法廷手数料（絶対にかかる手数料のこと）
都道府県知事申請＝￥33,000　　　国土交通大臣免許申請＝￥90,000

営業保証金について│保証協会加入の方は「弁済業務保証金分担金」になります。

不動産会社を営むためには、不動産という高額な取引を担保するため、営業保証金等の供託が必要になります。営業保証金の場合は本店＝1,000万円と高額になりますので、普通は保証協会に加入の上、弁済業務保証金分担金を協会に預入して営業を始めるのが一般的です。金額は下の表をご参照下さい。

■供託額■

営業保証金	弁済業務保証金
1.主たる事務所・・・1,000万円 2.その他の事務所・・・500万円（1か所につき） 上記の合計額が必要	1.主たる事務所・・・60万円 2.その他の事務所・・・30万円（1か所につき） 上記の合計額が必要

尚、協会に加入する際には弁済業務保証金とは別に入会金等も必要になりますので、詳しくはハト・ウサギの団体のＨＰをご参照下さい。

宅建業の免許の有効期間│（および更新について）

宅建業の免許の有効期間は5年間です。免許日の翌日から起算して5年後になります。なお、免許期間の最終日が日曜・祝日の場合でも、満了日を持って免許は失効する為、忘れずに更新をする必要があります。
更新については、免許の有効期間満了日の90日前～30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。
※ちなみに実務上は30日前を過ぎてしまっても、急いで更新申請をすれば手続きはしてもらえる為、もし忘れていた場合は早急に更新の申請をしてください。この場合は確実に行政書士に依頼をされた方が良いでしょう。尚、有効期間満了してしまった場合には、救済措置はありませんので、新規申請からやり直しになります。ご注意下さい。

まとめ

今回は不動産屋を始める際に必要な「宅地建物取引業免許」の概要について解説させて頂きました。それぞれの内容を深堀していくとすごく長くなってしまうので、何度かに分けて少しずつ解説記事を書いて行きたいと思います。
宅建業免許の取得は集める書類や、記載が必要な書類が多く、また事務所要件を証明するための写真の撮影など、慣れていない方には難しい面もございますので、お急ぎの方や確実に免許を下ろしたい方は、行政書士にご相談頂くことをおススメします。

宅建業免許の行政書士報酬です。

項目	報酬額
個人新規申請（知事）	90,000円（大阪府知事は80,000円）
法人新規申請（知事）	110,000円（大阪府知事は100,000円）
新規申請（大臣免許）	150,000円
個人免許更新（知事）	40,000円（大阪府知事は30,000円）
法人免許更新（大臣）	60,000円（大阪府知事は50,000円）
免許更新（大臣）	100,000円
その他、変更届等	30,000円～

免税業者の為、消費税は当面頂かない予定です