貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドラインの解説

根拠法令：民法611条

（賃借物の一部滅失による賃料の減額等）第611条

1. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2. 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

分かりやすく言うと、～することが出来る。と言う規定から「減額される」という規定に変更された点になります。

賃料減額の要件

賃料減額をするためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 不具合が発生していること
2. 不具合が借主の責任でないこと
3. 不具合が借主によって通知されたこと
4. 不具合が修理されなかったこと

賃料減額の計算方法

賃料減額の計算方法は、以下の通りです。

1. 賃料減額率の決定
2. 賃料減額額の計算

減額の一覧はこちらの表を参照ください。

まずは、下記のＡ群に該当するかを確認します。

状況	賃料減額割合	免責日数
電気が使えない	40%	2日
ガスが使えない	10%	3日
水が使えない	30%	2日

上記Aに該当しない場合は下記Ｂ群を確認します。

状況	賃料減額割合	免責日数
トイレが使えない	20%	1日
風呂が使えない	10%	3日
エアコンが作動しない	5,000円/月	3日
テレビ等通信設備が使えない	10%	3日
雨漏りによる利用制限	5%~50%	7日

ガイドラインに法的拘束力はありません

ガイドラインは法律ではなく、あくまでも指針になりますので、法的な拘束力はありません。また、下記の点にもご注意が必要です。

• 入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除く。
• 台風や震災等の天災で、貸主・借主の双方に責任が無い場合も賃料の減額が認められる。ただし、電気・ガス・水道等の停止が貸室設備の不具合を原因とするものでなく、供給元の帰責事由に基づく場合は、この限りでない。
• 全壊等により使用及び収益をすることが出来なくなった場合は、賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインの対象外である。
• あくまでも上記ガイドラインは、目安を示しているものであり、必ず使用しなくてはならないものではない。

まとめ

私は不動産管理をしていた時期もございまして、エアコンが効かない。などのトラブルも何度か対応してきています。民法改正により、以前よりも迅速な対応が求められるようになった為、大変な面もございます。その分、入居者入れ替えの際に、古くなった設備は事前に交換しておくなどの、事前の対応が重要になりますので、もし判断に迷われるオーナー様などおられましたら、一度ご相談下さいませ。