相続財産における不動産の取扱いについて│行政書士が基礎知識を解説します

2024年4月18日 2024年4月18日

出野　勝巳

相続財産に家や土地などがある場合、どのように分ければ良いでしょうか？　相続財産の中でもかなりのウエイトを占めることも多い「不動産」ですが、いざ相続するとなると現金・預金や有価証券と違って、分割が難しいのが不動産です。

ここでは、行政書士で現役宅建士でもある弊所代表者が、相続における土地の分割方法について、現物分割、代償分割、換価分割、共有の4つの方法に焦点を当て、それぞれの特徴を詳しく解説していきます。

そもそも不動産はなぜ揉めると言われているのか？
1.現物分割とは
2.代償分割とは
3.換価分割とは
4.共有とは
まとめ

そもそも不動産はなぜ揉めると言われているのか？

相続の際、不動産が紛争の火種になりやすい一番の理由は「簡単に分割が出来ず、かつ持っているだけで税金はかかる」ことだと思います。後で解説をさせて頂く「共有」と言う方法もありますが、実は一番揉めやすいのが共有の為、おススメしにくい方法です。

1.現物分割とは

現物分割とは、相続財産である土地を、物理的に分割して相続人間で分配する方法です。土地の上に建物が建っている場合は使いにくいですが、土地だけの場合は「分筆」といって土地自体を分割して相続人に割り当てる方法があります。

メリットとしては土地そのものを分けますので、分けてしまった土地を売却するなり、新しく土地上に建物を建てたりと、どのように処分するかを自由に決められることがメリットです。デメリットとしては分け方によっては使い勝手の悪い土地になってしまったり、分割後の土地が必ずしも同じ価値を持つわけではない可能性もございます。（角地の方が評価が高い等）

不動産の実務的なお話でいうと、土地は大きい方が評価額が高くなる傾向がありますので、あまりおススメな方法ではないです。（大きな土地はマンション用地として使えたり、区分けして建売住宅にするなど、様々な使い方を検討出来るからです）

2.代償分割とは

代償分割とは、土地を1人に譲渡し、他の相続人に金銭等で補償する方法です。例えば、土地を長男に譲渡し、次男と三女にはそれぞれ現金で補償金を支払うといった方法が考えられます。元の土地をそのままの状態で引継ぐことができて、相続人間の共有にもならないので、代償金を準備できる資力があり、その土地を手元においておきたい場合には、トラブル防止の観点からも良い方法の一つです。

3.換価分割とは

換価分割は字面の通り、対象の不動産は売却してしまって、その売却代金を相続人間で分配する方法です。核家族化が進んだ現在では一番用いられる方法になると思います。土地を金銭に代えてしまうことで、均等に割ることも、割った財産をどう使うかも自由度が高く、一番公平に割れる方法でもあります。デメリットとしては、立地によっては売却に時間がかかったり、「実家」と言うものがなくなってしまうことに抵抗のある方もおられます。
（個人的な話ですが、私の実家も売却して生前贈与を受けました。思い入れがある訳ではありませんが、実家がなくなるのは少し寂しい気はしています）

4.共有とは

最後に共有についてです。先ほど少し触れましたが、不動産を共有にしてしまうと、管理面・処分面などに制約が出てきてしまい、仮に処分したい場合や修繕をしたい場合に「他の共有者の合意」をイチイチ取らなければいけない点です。仮に共有者の認知能力が衰えてしまっている場合はどうなるか？・・・最悪、当事者だけでは何もできなくなり、裁判所の許可を取らなければその土地の処分も何もできなくなる可能性も出てきます。

まとめ

今回は相続財産に不動産があった場合の分割方法について解説しました。共有は一番使い勝手も悪く、争いの火種になりかねない為、代償分割か換価分割を検討頂くのがセオリーです。この分割方法と配偶者居住権なども絡めて、「誰が、何を、どれだけ」相続するかを検討して行くのがおすすめです。可能であれば、ご自身が亡くなった後に争いの種を残さないよう、生前の・・・それも認知能力がハッキリしているうちに「遺言書」を残しておくことが、争いの火種も少なくなるのでおススメです。遺言書を是非書いてもらいたい理由は他にもあるのですが、長くなるのでまたにします。

参考：相続トラブル防止には「遺言書」を残しておかれるのがおススメです。